Ипотечные кредиты с корректируемой ставкой процента

Кредит с переменной (регулируемой) процентной ставкой имеет целью более справедливое распределение процентного риска, предоставляя возможность кредиторам периодически изменять процентную ставку по долгосрочному займу, оперативно и адекватно реагируя на изменение рыночной конъюнктуры и ценовой ситуации на рынке капиталов.

Появление этого вида займов повысило гибкость системы ипотечного кредитования с точки зрения схемы осуществления платежей. Процентные ставки по таким кредитам периодически пересматриваются в соответствии с определенным индексом (процентом по казначейским векселям, депозитным сертификатам и др.).

Такой вид кредита - лучший способ защитить кредитора от процентного риска. Для того чтобы заемщик не находился в состоянии полной неопределенности относительно будущей процентной ставки по кредиту, целесообразно установить максимальный уровень ежегодной процентной ставки, а также максимум, выше которого процент по кредиту не может подниматься в течение всего срока действия кредита.

У кредиторов сложились определенные традиции в отношении ограничений, связанных с кредитами с регулируемой процентной ставкой:

- каждое единовременное изменение процентной ставки не должно превышать 1-2%;

- изменение процента за весь срок кредитования не превышает 5%;

- изменения ставки производятся раз в полгода, раз в год, раз в 5 лет (наиболее часто - раз в год);

- сумма ежемесячных платежей по кредиту в последующий период (год) не может превышать платежи в предыдущий период более чем на определенный процент, обычно 7,5%, вне зависимости от изменения индекса.

Это ограничение можно обойти, поскольку ограничивается только сумма текущих платежей, но не общая сумма задолженности. Поэтому кредитор может прибавить возросший долг по процентам к сумме невыплаченного остатка по кредиту (если это допускается условиями договора).

Базой для изменения процентной ставки служит определенный выбранный индекс. Процентные ставки по кредитам могут меняться в соответствии с тремя основными схемами:

1. Ставка по кредиту может быть равна выбранному индексу плюс определенный процент - 2-3% в зависимости от рыночных условий, характеристик предоставляемого кредита, а также стоимости обслуживания долга. Индекс меняется на протяжении срока действия займа, а спрэд остается неизменным.

2. Ставка по кредиту устанавливается на уровне индекса без прибавления спрэда.

3. По кредиту устанавливается определенная процентная ставка, согласованная с заемщиком, которая меняется так: при изменении выбранного индекса ставка повышается (понижается) на величину этого изменения.

Условия займа чаще всего предусматривают изменение суммы ежемесячных платежей по мере изменения процентной ставки. Однако зачастую платежи заемщика могут оставаться на прежнем уровне, тогда происходит увеличение срока кредита, поскольку возникает отрицательная амортизация долга, накопление задолженности. Такой вариант позволяет не накладывать на заемщика новые финансовые обязательства, что в ряде случаев облегчает его положение, несмотря на удлинение срока заимствования.

С целью привлечения заемщиков кредиторы устанавливают по данному виду кредита первоначальную процентную ставку ниже, чем текущая стоимость индекса плюс спрэд. Такие кредиты называются «поддразнивающими». Например, если индекс имеет текущий уровень 7,5%, а спрэд равен 2%, первоначальная процентная ставка по кредиту с регулируемой ставкой может быть 8%, и сохраняется она только до первого изменения процента.

Многие кредиты предусматривают условие конверсии займа с регулируемой ставкой в заем с фиксированной процентной ставкой, начиная с определенного времени. Процентная ставка по новым кредитам определяется текущим состоянием процентных ставок по кредитам с фиксированной ставкой. 

Ипотечный кредит с переменной (регулируемой) процентной ставкой

В течение значительного периода времени большую часть кредитов на ипотечном рынке США составляли фиксированные займы с 30- и 15-летним сроком обращения. В течение последних 10 лет широкое развитие получили и другие, альтернативные модели, самыми распространенными из которых являются ипотечные кредиты с регулируемой процентной ставкой, обычно выдаваемые на 30 лет. В Великобритании кредиты с переменной процентной ставкой предоставляются уже с 1932 г. строительными обществами. В Канаде разработана модель краткосрочных ипотечных кредитов на срок от 1 года до 5 лет, которая позволяет, кредитору изменять условия кредитного договора в срок его истечения, изменяя процентную ставку. Такой обновленный кредит называется канадским ролловером. Ролловерные кредиты предусматривают также и срок от 25 до 30 лет. По ним процент и сумма платежей пересматриваются периодически. Если заемщик не согласен с новыми условиями кредита, он может рефинансировать заем у другого кредитора. 

Двухшаговый кредит

Первоначальная процентная ставка устанавливается на 7 лет и обычно на 1/2-3/4% ниже ставки по стандартным кредитам с фиксированным процентом. По истечении 7 лет процент пересматривается на основе ставки по Казначейским ценным бумагам с 10-летним сроком обращения, максимальный спрэд — 6%.

Ипотечный кредит с регулируемой процентной ставкой, постепенным увеличением выплат

Выше был рассмотрен подобный вид кредита, однако с фиксированной процентной ставкой. Возможно использование и переменной финансирование инвестиционных проектов ставки, т. е. процент по кредиту меняется в соответствии с выбранным индексом. При этом сумма платежей также может меняться при изменении индекса. Кроме того, разница между текущей процентной ставкой по кредиту и индексом может прибавляться к основной сумме долга и накапливаться. В ряде случаев колебания суммы платежей приводят к увеличению срока заимствования в связи с возрастанием накапливающейся суммы задолженности. Поэтому ряд кредитных договоров предусматривает пересмотр суммы ежемесячных платежей в случае, если сумма долга превышает первоначальную на определенный процент, например 25%, либо если срок должен быть увеличен на 10 и более лет.

Ипотечный кредит, регулируемый в соответствии с индексом цен

Сумма долга увеличивается в соответствии с индексом цен. Сумма платежей остается постоянной в реальном выражении, однако изменяется в номинальном выражении. Первоначальная выплата незначительна, поскольку процентная ставка по кредиту не включает премию за инфляцию. На практике осуществление такой модели сложно. Ежегодные платежи основываются на постоянной реальной процентной ставке, сумме долга, ежегодно возрастающей в соответствии с нормой инфляции; сумме амортизации, необходимой для выплаты долга в оставшийся срок. Платежи рассчитываются таким образом, чтобы амортизировать изменившуюся в соответствии с индексом инфляции основную сумму долга в течение установленного срока кредита с постоянной фиксированной процентной ставкой, например 5% годовых.

Гибрид ипотечных кредитов с фиксированной и регулируемой процентной ставкой

Обычно по этим кредитам устанавливается фиксированная процентная ставка на первые 5, 7 или 10 лет, затем ставка начинает «плавать» подобно проценту по обычному кредиту с плавающей (регулируемой) процентной ставкой в соответствии с определенными условиями, установленными кредитным договором. Например, один из таких гибридных займов предполагает фиксированную ставку на 5 лет, затем ставка начинает меняться каждые полгода в соответствии с индексом стоимости депозитных сертификатов. Как и по обычным кредитам с регулируемым процентом, изменение ставки по данным видам кредитов (периодическое и в течение всего срока) подвергается ограничениям.