Ипотечное кредитование

История ипотеки исчисляется многими столетиями. Первоначальной формой ипотеки являлся залог. Еще в Вавилоне в VI веке до н. э. существовали банкиры, выдававшие ссуды под залог разных ценностей. Высокой степени развития достиг этот институт в Древнем Риме.

По мере расширения круга участников имущественных отношений в Древнем Риме все чаще и чаще обязательственные отношения стали возникать между лицами, которые все меньше и меньше знали друг о друге. Все реже кредитор мог обосновать свою уверенность в том, что должник способен и намерен уплатить долг. Иными словами, должнику все труднее становилось добиться доверия - получить кредит, который бы носил личный характер. Для получения кредита должник вынужден был предназначать для кредитора определенное имущество, реализовав которое кредитор смог бы погасить задолженность. Определяющим условием для предоставления кредита стала ценность имущества, предназначенного кредитору для указанных целей, - кредит в этом смысле все чаще стал носить вещный характер.

Такие способы обеспечения, которые представляли из себя права в отношении определенного имущества, не зависящие от последующих переходов права собственности и пользующиеся преимуществом перед обязательственными правами на это имущество, получили название вещных обеспечении.

В Римском праве было выработано несколько форм вещных обеспечении, которые стали фундаментом для последующего развития института залога.

Первоначальной формой залога в Древнем Риме была фидуция (fiducia). Сущность этой формы обеспечения обязательств заключалась в том, что должник в обеспечение своего долга передавал во владение и собственность кредитору определенное имущество, а кредитор обязывался возвратить это имущество должнику после того, как последний погасит свой долг. Иными словами, для того чтобы получить кредит в денежной форме, будущему должнику приходилось самому предоставлять кредит в товарной форме своему будущему кредитору.

Другая форма залога по Римскому праву известна под названием пигнус (pignus). Эта форма залога была более благоприятна для должника, так как он в обеспечение своего долга передавал имущество кредитору лишь во владение. Право собственности на заложенное имущество, по крайней мере до правомерной продажи этого имущества залогодержателем, принадлежало залогодателю. После оплаты обязательства должником залогодержатель был обязан вернуть заложенное имущество залогодателю.

Хотя за должником и сохранялось право собственности на заложенное имущество, он лишался права извлекать из него полезные свойства. Особенно болезненным это ограничение было тогда, когда в залог приходилось отдавать земельный участок, который был единственным источником дохода должника.

Все недостатки предыдущих форм ликвидировала форма залога, позаимствованная римлянами у греков. Эта форма носила название ипотека (hipotheca). Для возникновения этого вида залога не требовалось передавать заложенное имущество во владение залогодержателю. При установлении ипотеки залогодатель не только имел право пользоваться и владеть, но также и отчуждать заложенное имущество. Отчуждение не прекращало ипотеки: обязательство по ней переходило новому владельцу заложенной недвижимости. Любопытно и происхождение слова «ипотека». По-гречески «ипотека» - это деревянный кол, который вбивался в землю для обозначения границ участка, который принимался в обеспечение исполнения основного обязательства. Очень часто ипотека трактуется очень узко - как кредит под залог недвижимости, хотя это понятие может быть связано с любыми денежными сделками купли-продажи недвижимости, договором аренды, найма и т. д. Но, как правило, ипотека, даже исходя из этимологии этого слова, связана с землей.