Управление недвижимостью

Многолетние рыночные преобразования в сфере недвижимости привели к развитию и становлению новых механизмов и форм управления имуществом. Объекты недвижимости, будь то коммерческая или жилая недвижимость, приобретаются в собственность для различных потребностей: предпринимательской деятельности, социальных проектов или в личных целях. В зависимости от потребностей имеют свои особенности и способы управления недвижимостью.

На данный момент управление недвижимостью является, по сути, предпринимательской деятельностью, обуславливающей получение прибыли, и осуществляется в интересах собственника с целью наиболее эффективного использования его имущества. В широком понимании управление недвижимостью заключается в осуществлении инвестиционных и строительных операций с недвижимостью, риэлтерских услуг, услуг владения и пользования, залоговых и обменных операции, а также в доверительном управлении. Работа управляющей компании подразумевает эксплуатационное поддержание зданий и сооружений на необходимом уровне, руководство обслуживающим персоналом, определение условий сдачи площадей в аренду, сбор арендной платы и пр.

Управление недвижимостью осуществляется на основании договора управления имуществом, заключаемого между собственником и управляющей компанией, который регламентирует обязательства управляющей стороны в соответствии с интересами собственника и сроки. В обязанности управляющей компании входит деятельность, которая направлена на подбор собственного коллектива обслуживающего персонала, а также, эффективное взаимодействие с организациями-подрядчиками. Подрядчики осуществляют работы по уборке и ремонту объектов недвижимости, являются поставщиками электроэнергии, воды и тепла и т.п.

Управление недвижимостью напрямую зависит от особенностей технической эксплуатации зданий и сооружений. Эксплуатация промышленной недвижимости технически более сложна и требует постоянного контроля и присутствия обслуживающего персонала. В жилой недвижимости установлены типовые инженерные системы, для поддержания работы которых вполне достаточно выездного обслуживания. В связи с этим, жилая и коммерческая недвижимость имеют различные формы управления, особенности которых рассмотрены дальше.

Управление жилой недвижимостью

Реформа жилищно-коммунального хозяйства образовала новые формы управления жилой недвижимостью. Самыми известными из них являются товарищество собственников жилья – ТСЖ и жилищно-строительный кооператив – ЖСК.

Жилищно-строительный кооператив образуется и существует на период строительства дома и реорганизуется по его окончании в товарищество собственников жилья.

ТСЖ является организацией, которая образуется самими собственниками с целью совместного управления имуществом. Собственники жилья на общем собрании могут решать все организационные вопросы. Управляющей ячейкой ТСЖ являются председатель и члены правления. В обязанности ТСЖ входит взаимодействие с организациями-поставщиками необходимых ресурсов для предоставления собственникам качественных коммунальных услуг, обслуживание инженерных сетей и систем внутренними силами или с привлечением сторонних организаций. ТСЖ обязано вести «прозрачную» бухгалтерию, вести расчет и начисления платежей за коммунальные услуги, следить за изменениями тарифов и своевременно вносить коррективы.

ТСЖ формирует собственный фонд за счет таких источников доходов, как коммунальные платежи, взносы членов товарищества, государственные субсидии на ремонт и эксплуатацию дома, доходов от предпринимательской деятельности товарищества. Предпринимательская деятельность ТСЖ может заключаться в предоставлении услуг по обслуживанию и ремонту недвижимого имущества, а также посредством строительства дополнительных помещений и сдаче в аренду площадей общего имущества с согласия собственников.

Управление недвижимостью товариществами собственников жилья имеет много преимуществ. В первую очередь, это возможность выбора собственниками надежных обслуживающих компаний и отказ от них в случае несоблюдения договорных условий. Это положительно влияет на качество предоставляемых коммунальных услуг. Члены ТСЖ самостоятельно планируют ремонтные и прочие работы, график которых обсуждается на общем собрании. Общее имущество собственников ТСЖ может использовать в коммерческих целях и приносить значительную прибыль его членам. За счет этой прибыли производится благоустройство недвижимости и прилегающей к ней территории. Товарищества освобождены государством от уплаты земельного налога.

Управление коммерческой недвижимостью

Управление нежилой или коммерческой недвижимостью осуществляется районными комитетами по управлению городским имуществом - КУГИ. Управление и работа с объектом коммерческой недвижимости - процесс достаточно сложный и включает нескольких этапов. Основными задачами доверительного управления являются: определение стратегии коммерческого использования объекта недвижимости с целью повышения ликвидности и роста доходов; проведение финансового анализа и отчетности; оформление технического паспорта содержания объекта недвижимости.

Отношения между собственником и управляющим заверяются правовым документом, который исключает возможность распоряжаться доверенным имуществом, за исключением случаев, предусмотренных договором. Как правило, доход управляющего коммерческой недвижимости составляет 15% от дохода предприятия, но может колебаться в меньшую или большую сторону, вплоть до 50%, в зависимости от доходности управляемого объекта.

Перспективы развития управления недвижимостью

Современное общество приходит к пониманию того, что управление недвижимостью должно осуществляться профессиональными управляющими компаниями. В основе этого лежит не только стремление к стабильности и бесперебойной работе систем жизнеобеспечения жилья или производства, но и необходимость в уверенности в завтрашнем дне и росте благосостояния собственников недвижимости.